<p class="ql-block">樓市新格局</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">“舊時(shí)王謝堂前燕，飛入尋常百姓家 ?！痹?jīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮如春風(fēng)拂過大地，幾乎人人都能在這場(chǎng)盛宴中分得一杯羹。然而，時(shí)過境遷，樓市已悄然步入分化與重構(gòu)的深水區(qū)，恰似平靜湖面下涌動(dòng)的暗流，正重塑著整個(gè)房地產(chǎn)格局。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">如今，官方提出的“第四代住宅”，宛如一顆投入湖面的石子，激起千層浪 。這可不是簡(jiǎn)單的概念炒作，而是一場(chǎng)旨在引導(dǎo)富人進(jìn)場(chǎng)、帶動(dòng)結(jié)構(gòu)升級(jí)的深層資產(chǎn)洗牌。所謂“第四代住宅”，具備核心地段、高品質(zhì)產(chǎn)品力、高度稀缺性三大特征，它的出現(xiàn)，猶如一道分水嶺，將樓市徹底劃分成兩個(gè)世界 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">在現(xiàn)實(shí)中，結(jié)構(gòu)性分化已貫穿全國(guó)核心城市 。核心地段的好房，仿佛是被施了魔法的寶藏，一經(jīng)推出便被搶購(gòu)一空，而普通地段的改善房，卻如同無人問津的“灰姑娘”，即便身處一線城市，也難以擺脫滯銷的命運(yùn) 。同一片區(qū)，一街之隔的房子竟呈現(xiàn)出“頂級(jí)新盤秒光、隔壁二手無人問津”的極端落差，恰似“朱門酒肉臭，路有凍死骨”，令人唏噓不已 。2025年4月，全國(guó)房貸凈增長(zhǎng)為負(fù)，而上海、深圳的頂級(jí)大平層卻逆勢(shì)漲價(jià)、秒光，這絕非偶然，而是資產(chǎn)等級(jí)重排的有力證明 。全球范圍內(nèi)，自2023年起，紐約、倫敦、東京的高端住宅也紛紛逆勢(shì)上漲，全球買家都在壓縮數(shù)量、提高質(zhì)量，這無疑是對(duì)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)值的高度認(rèn)可 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">與此同時(shí)，住建部數(shù)據(jù)如同一記警鐘，敲響了樓市供過于求的現(xiàn)狀 。截至2024年底，全國(guó)住宅總量4.31億套，人均住房0.31套；全國(guó)城鎮(zhèn)空置房達(dá)7896萬套，空置率高達(dá)18.3%，遠(yuǎn)超國(guó)際合理區(qū)間 。這意味著多數(shù)非核心房產(chǎn)早已失去價(jià)值支撐，流動(dòng)性漸失，如同被遺棄的孤島，在市場(chǎng)的浪潮中搖搖欲墜 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">富人在這場(chǎng)樓市變革中，早已找準(zhǔn)方向 。他們不加杠桿、不囤普通改善房，只專注于置換核心硬資產(chǎn) 。清理舊“工業(yè)品”，如二線改善房、郊區(qū)大戶型、老破小學(xué)區(qū)房，全面出清；只換“真核心資產(chǎn)”，像上海金陵華庭、深圳科技園一帶，兼具地段與產(chǎn)品力，是財(cái)富避險(xiǎn)的港灣；提前“鎖倉(cāng) + 傳承”，為子女教育、安全配置、代際交接做準(zhǔn)備 。他們深知，資產(chǎn)質(zhì)量才是穿越周期的關(guān)鍵，數(shù)量再多，也抵不過一套真正優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn) 。美國(guó)高凈值家庭聚焦“地段 + 學(xué)區(qū) + 功能型住宅”的底倉(cāng)結(jié)構(gòu)，便是最好的例證 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">對(duì)于中產(chǎn)而言，這一輪樓市變革則是生死分水嶺 。舊房賣不掉，資金被卡死；想換好房，卻因價(jià)格高昂而望而卻步；外溢城市的房產(chǎn)，更是成了純支出負(fù)擔(dān) 。于是，中產(chǎn)分成兩類：有前瞻性的主動(dòng)換倉(cāng)、斷臂求生，哪怕低價(jià)出售二線房產(chǎn)，也要盡快上車一套“核心 + 好產(chǎn)品”的住宅，即便面積小，卻有價(jià)值錨定；而猶豫觀望的，還在癡癡等行情、等接盤、等舊邏輯回歸，結(jié)果只能是被主流市場(chǎng)徹底邊緣化 。全球范圍內(nèi)，2023年多倫多市中心住宅交易額漲12%，而郊區(qū)房掛牌周期拉長(zhǎng)至6個(gè)月以上，這種結(jié)構(gòu)斷裂在全球同步發(fā)生，再次警示著中產(chǎn)們，抉擇刻不容緩 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">從國(guó)際形勢(shì)來看，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也難以獨(dú)善其身 。各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在經(jīng)歷不同程度的調(diào)整，而中國(guó)樓市的分化與重構(gòu)，既是自身發(fā)展的必然結(jié)果，也受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響 。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也必須重新審視這場(chǎng)結(jié)構(gòu)重組 。從“投資房地產(chǎn)”到“挑選核心不動(dòng)產(chǎn)”，房子不再是簡(jiǎn)單的增值工具，而是資產(chǎn)錨點(diǎn)，只有核心地段 + 強(qiáng)產(chǎn)品力的房產(chǎn)，才配得上資產(chǎn)配置的名號(hào) 。企業(yè)資產(chǎn)也要“瘦身 + 聚焦”，商辦、寫字樓、郊區(qū)地塊等低效資產(chǎn)要盡快出清，現(xiàn)金流優(yōu)先于估值賬面 。因?yàn)樗麄兠靼?，中產(chǎn)再分層，財(cái)富上限的新分水嶺在于誰先擁有那一套真正抗周期的核心資產(chǎn) 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">未來買房，不再是比拼數(shù)量的游戲，而是看誰能擁有“那一套”真正能穿越周期的核心資產(chǎn) 。優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，已不再是普通的理財(cái)工具，而是人生的堅(jiān)實(shí)底座 。在這樓市分化的浪潮中，越早完成換倉(cāng)，就能越早告別風(fēng)險(xiǎn)，駛向財(cái)富與安穩(wěn)的彼岸 。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">乙巳大暑</p>