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"新方案”為何遲遲不能實(shí)施

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<p class="ql-block"><b style="font-size:22px;"><i>一、《新方案》與我院有直接關(guān)系的部分</i></b></p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187); font-size:22px;">  </span><span style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:22px;">(</span><b style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:22px;">一)原文</b></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187); font-size:22px;"> 五、破解住房領(lǐng)域重難點(diǎn)問題</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187); font-size:22px;"> (十 四)關(guān)于已配售安置類住房上市問題。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187); font-size:22px;"> 對已配售“現(xiàn)有住房”、集資房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、統(tǒng)建安置住房等安置類住房,綜合考慮建筑形式、建設(shè)區(qū)位、建筑面積等因素,按照國家和軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定,依法厘清住房權(quán)屬關(guān)系、明確上市資格和收益分配辦法,統(tǒng)籌平衡國家、軍隊(duì)和個(gè)人權(quán)益。對符合上市條件的,區(qū)分情況提出上市交易辦法。一是已配售離休干部的售房區(qū)“現(xiàn)有住房”和干休所住房,參照執(zhí)行屬地上市交易辦法,適當(dāng)平衡上市收益。二是已配售退休和其他人員的安置類住房上市交易時(shí)接照規(guī)定補(bǔ)交土地收益等價(jià)款后,剩余收益歸個(gè)人所有。此外,對軍隊(duì)外售經(jīng)濟(jì)適用住房和統(tǒng)購普通商品住房,按照 “ 先清理認(rèn)定、后核準(zhǔn)處理”的原則,區(qū)分不同情形處置。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">(二)解讀</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 1, 建筑形式、建設(shè)區(qū)位、建筑面積</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 建筑形式:別墅、雙拼、聯(lián)排,還是象我院這種多層建筑(前幾種不允許上市);</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 建設(shè)區(qū)位:就北京而言是五環(huán)內(nèi)還是五環(huán)外(五環(huán)內(nèi)不能上市);</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 建筑面積:是指是否超面積。新規(guī)定師職160平米。我們院均不超標(biāo)。超標(biāo)70平米或70平米以上的超標(biāo)部分上市收益與房主無關(guān)或改變房產(chǎn)性質(zhì)為周轉(zhuǎn)房產(chǎn)(收回產(chǎn)權(quán)只租不售);</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 2,”按照國家和軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定,依法厘清住房權(quán)屬關(guān)系、明確上市資格和</span><b style="font-size:22px; color:rgb(22, 126, 251);">收益分配</b><span style="font-size:22px;">辦法,</span><b style="font-size:22px; color:rgb(22, 126, 251);">統(tǒng)籌平衡國家、軍隊(duì)和個(gè)人權(quán)益。"</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 這是新方案確定己售房產(chǎn)能否上市,怎樣上市的基本原則</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 收益分配辦法是根據(jù)《新方案》的上市原則要制定一個(gè)不同地區(qū)房產(chǎn)上市后收益?zhèn)€人應(yīng)得的比例,以平衡在邊疆地區(qū)和首都等大城市售房后房主的收益差。為便于理解,按比例收走部分本人稱之為</span><span style="font-size:22px; color:rgb(22, 126, 251);">"平衡費(fèi)”</span><span style="font-size:22px;">。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 3, 具體辦法</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> “ 一是已配售離休干部的售房區(qū)“現(xiàn)有住房”和干休所住房,參照執(zhí)行屬地上市交易辦法,適當(dāng)平衡上市收益?!?lt;/span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 就是根據(jù)當(dāng)?shù)厣鲜薪灰邹k法離休干部少收"平衡費(fèi)"</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> "二是已配售退休和其他人員的安置類住房上市交易時(shí)接照規(guī)定補(bǔ)交土地收益</span><span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">等(這里隱藏了"平衡費(fèi)")</span><span style="font-size:22px;">價(jià)款后,剩余收益歸個(gè)人所有?!?lt;/span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 退休等其他人員在收益分配上不能照顧,即"平衡費(fèi)"不能少收!</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> (解讀根據(jù)是方案的其他條款和老黃轉(zhuǎn)的空軍后勤保障大隊(duì)機(jī)關(guān)服務(wù)中心徐主任丶經(jīng)適房管理辦公室吳主任《關(guān)于駐京部隊(duì) 2023 年發(fā)布的新住房政策宣講及對“軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房”遺留問題的相關(guān)說明》錄音記錄稿)</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">  </span><span style="font-size:22px;">(三)結(jié)論</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 1,就北京而言,軍隊(duì)退休干部購買的五環(huán)外,不是別墅,聯(lián)排等限售住房,同時(shí)不超標(biāo)準(zhǔn)的都可上市,特別是象53號院這種己經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證書的多層建筑是新方案允許上市的。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 2,上市必須交一定的"平衡費(fèi)”,各個(gè)城市的交納比例(收益分配辦法)由領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)制定,"以統(tǒng)籌平衡國家、軍隊(duì)和個(gè)人權(quán)益”,據(jù)說這個(gè)辦法早以擬定完畢,但未見傳達(dá)</span><span style="font-size:20px;">。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;"> </span><b style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">3,53號院及軍隊(duì)出售的類似房產(chǎn)是非軍產(chǎn)房(軍產(chǎn)房是不能上市的)</b></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">  </span><i style="font-size:22px;">二,除軍隊(duì)“平衡費(fèi)”外,地方經(jīng)濟(jì)適用房上市還要交納的費(fèi)用</i></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 因?yàn)槲以悍慨a(chǎn)證上扣有"經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格"的印章,應(yīng)按經(jīng)濟(jì)適用房上市交易。經(jīng)濟(jì)適用上市交易必須交納土地出讓金,北京市具體分為三種:</span></p> <p class="ql-block">前三項(xiàng)跟我們無關(guān)</p> <p class="ql-block">  特別注意:</p><p class="ql-block"> <span style="color:rgb(237, 35, 8);">1,2008年4月12日前后購買房產(chǎn)交納土地出讓金的重大區(qū)別</span></p><p class="ql-block"> 2,自家房本用印的時(shí)間</p><p class="ql-block"> 現(xiàn)在還搞不清我們屬于哪一類經(jīng)濟(jì)適用房,我想制定軍隊(duì)房改文件的人未必知道經(jīng)濟(jì)適用房大相徑庭的繳費(fèi)規(guī)定。</p> <p class="ql-block"><i style="font-size:22px;">三、新方案文件下達(dá)己兩年多了,為啥還沒有任何動(dòng)靜?</i></p><p class="ql-block"> 就我們53號院類似的北京5環(huán)外,面積不超標(biāo),建筑類型不是別墅、聯(lián)排限售房產(chǎn)至今不能上市的可能原因:</p><p class="ql-block"> 1,《新方案》的配套文件一一上市收益分配辦法(各城市平衡費(fèi)的分配比例)還存在問題。主要是非產(chǎn)權(quán)人(軍隊(duì))處置產(chǎn)權(quán)人(軍休干部)的財(cái)產(chǎn)增值是否合法。(己出售房產(chǎn)的軍隊(duì)房產(chǎn)己過戶完畢,辦理個(gè)人房產(chǎn)證;雖然土地證還在軍隊(duì)中,那是軍隊(duì)沒執(zhí)行國家和軍隊(duì)有關(guān)己轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所涉土地同時(shí)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)文件所致);國家和地方無相應(yīng)平衡一線城市和邊疆城市房產(chǎn)上市收益的平衡政策;軍休干部購房時(shí),一線城市比邊疆城市購房多花了數(shù)倍(我院房價(jià)3297.13元/平米,石家莊參謀學(xué)院1600元/平米;重慶三醫(yī)大1200/平米,邊疆也就花幾百元錢一平米)等。據(jù)說新方案上市分配辦法的配套文件以成文,但現(xiàn)在也不傳答可能與上面問題相關(guān);</p><p class="ql-block"> 2,有人提出我們房產(chǎn)不是經(jīng)濟(jì)適用房的問題,新方案現(xiàn)在無法解釋。經(jīng)適房的基本特征是土地劃撥,未花錢,所以上市要補(bǔ)交土地出讓金(綜合地價(jià)款,即購地費(fèi)、動(dòng)迀等費(fèi)),而我們和軍隊(duì)絕大多數(shù)單位經(jīng)適房是按綜合成本價(jià)購買,綜合成本價(jià)7項(xiàng)中第一項(xiàng)就是土地費(fèi)用。如果按經(jīng)適房上市,軍隊(duì)干部就在土地上花了兩次錢。且這也違背了出售合同交全款后具有完全產(chǎn)權(quán)的約定,經(jīng)適房是不完全產(chǎn)權(quán)。</p><p class="ql-block"> 本來新方案文件下達(dá)后,2023年底各地落實(shí)特快,都模底登記,上海好像8干多戶,重慶都到家簽字,好多人不想簽,告訴簽了就能上市了…</p><p class="ql-block"> 除了上述原因外,可能現(xiàn)在我們還不是重點(diǎn),</p><p class="ql-block"> 1,領(lǐng)率機(jī)關(guān)現(xiàn)在著力清退軍轉(zhuǎn)干部住房;</p><p class="ql-block"> 2,在城市核心區(qū)離休干部子女住干休所的住房;</p><p class="ql-block"> 3,超面積不足70平米住房,變共有產(chǎn)權(quán)住房;</p><p class="ql-block"> 4, 超面積70平米,收回產(chǎn)權(quán),變周轉(zhuǎn)房。</p><p class="ql-block"> 以上住房是現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)最難處理的,也可能他們精力主要在那里,顧及不到咱們。</p> <p class="ql-block">四,我們應(yīng)該怎樣辦</p><p class="ql-block"> 1,正確認(rèn)識53號院房產(chǎn)的性質(zhì)(私有產(chǎn)--見房本);</p><p class="ql-block"> 2,正確認(rèn)識我們房產(chǎn)應(yīng)享有的權(quán)益(所有權(quán))</p><p class="ql-block"> 3,通過各種合法渠通積極向有關(guān)方面反映相關(guān)單位逾期20多年不交所有權(quán)的違法行為</p><p class="ql-block"> 4,堅(jiān)持要求取消"平衡費(fèi)";</p><p class="ql-block"> 5,堅(jiān)決要求摘掉所謂"經(jīng)濟(jì)適用房”的帽子,雖然難度大。但必須要求,這不僅是可能要交納天價(jià)土地出讓金,而且可能在未來被禁止上市。何立峰副總理2023年9月30日會(huì)議上己明確指示,今后要嚴(yán)禁包括經(jīng)適房在內(nèi)的安置類住房上市,據(jù)說己有正式文件(被稱為第三次房改),還不知怎樣實(shí)施,包不包括以前的經(jīng)適房。</p><p class="ql-block"> 6,最次要求,把我們“經(jīng)濟(jì)適用房”列入”按經(jīng)濟(jì)適用房管理"房產(chǎn)行列,此種經(jīng)適房按3%交納土地出讓金。農(nóng)村回遷房列入此類,廂紅旗9號院2010年前后繼承過戶的新房屋產(chǎn)權(quán)上扣有”按經(jīng)濟(jì)適用房管理"的印章,而我們是扣的是"經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格"印章。</p> <p class="ql-block">五,老同志應(yīng)該怎么辦</p><p class="ql-block"> 有老同志認(rèn)為自己年紀(jì)大了,沒有精力維護(hù)權(quán)了,這種看法有所偏頗。年紀(jì)越大,維權(quán)的時(shí)間越緊迫,你不能把你應(yīng)該解決的留給你的后代!因此應(yīng):</p><p class="ql-block"> 1,你應(yīng)該現(xiàn)在就告訴你的法定繼承人,你當(dāng)時(shí)買的是什么房產(chǎn),軍科承諾賣你的是什么房產(chǎn)。這在兩個(gè)文件中可以體現(xiàn),售房合同和房產(chǎn)價(jià)格方面的說明(文件名我記憶不清了),及相關(guān)票具。</p><p class="ql-block"> 兩個(gè)文件都告訴你一個(gè)事實(shí),你想買的,答應(yīng)賣給你的都是具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)。</p><p class="ql-block"> 2,最終賣給你的是什么?注意看產(chǎn)權(quán)證書,一一產(chǎn)權(quán)人,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)欄。(個(gè)人,私有產(chǎn))</p><p class="ql-block"> 3,產(chǎn)權(quán)還存在(要解決)的問題</p><p class="ql-block"> a,產(chǎn)權(quán)證上蓋有"經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格‘’章,與售房合同中綜合成本價(jià)(包括土地價(jià))的矛盾。</p><p class="ql-block"> b,按新文件要交"平衡費(fèi)"沒有法理依據(jù)過,也不合理</p><p class="ql-block"> c,地方上市在在交納土地出讓金是我們個(gè)人交還是軍交的矛盾(我們己向軍方交過土地款)。是否要求軍隊(duì)統(tǒng)一向地方要求摘掉經(jīng)濟(jì)適用房的帽子。</p><p class="ql-block"> d,查看自己房產(chǎn)證的用印時(shí)間</p><p class="ql-block"> e,即便我們是經(jīng)濟(jì)適用房,也要求軍隊(duì)相關(guān)部門明確我們是按3%,10%還是70%交納。堅(jiān)決不能同意按10%以上交納。</p><p class="ql-block"> 4,交待合法繼承人,積極參加維權(quán),并在自己離世后迅速辦理繼承過戶手續(xù)。</p><p class="ql-block"> 5,為此,建議事先寫好遺囑,以必免身后麻煩</p><p class="ql-block"> 六,遺屬應(yīng)該怎辦</p><p class="ql-block"> 1,在產(chǎn)權(quán)人去世后,合法繼承人第一時(shí)間辦理房產(chǎn)繼承過戶手續(xù),把不動(dòng)產(chǎn)證拿到自己手里。</p><p class="ql-block"> 2,在辦理不動(dòng)產(chǎn)證辦理時(shí)應(yīng)注意土地欄的添法</p><p class="ql-block"> 3,積極參加小區(qū)房產(chǎn)的維權(quán)</p>