再聊物業(yè)

令狐

蛇年年末，我和老伴在孩子們焦急的期盼中又返回北京，繼續(xù)我們的“北漂”生活?？茨隁v春節(jié)在一月里，這一晃就又要過除夕啦！不過現(xiàn)在我們“活兒”逐漸減少，也許是我們精力下降、也許是倆孫女長(zhǎng)大，參與家庭勞務(wù)的活動(dòng)多啦，反正我感覺今年過年比往年更輕松些。除夕團(tuán)年飯，大孫女還是央求爺爺必須做家傳拿手絕活山西八珍涼拌菜，我也覺得做此菜非我莫屬，高興得再次顯擺廚藝，三輩同堂年過的熱鬧開心。 （一） 北京今年奇怪了，三月驚蟄都過去幾日，青冥酷冷無雪溫度卻非常低。夜間室外常常在零下10幾度，室內(nèi)比室外溫度顯然要高些，“北漂”京都十年，坐在家中穿著羽絨服看電視，夜間蓋床大棉被，有時(shí)還要整夜整夜開暖空調(diào)，這還真是“大姑娘上轎第一次”。以前冬季不管室外溫度多低，室內(nèi)總是在20一24一25度，年輕人穿個(gè)單衣，老年人加個(gè)毛線背心，夜間也就蓋個(gè)薄薄的毯子即可。但現(xiàn)在室內(nèi)白天大都在16至17度之間，偶爾會(huì)有18度的時(shí)候，夜間常常是14至16度，甚至更低。小區(qū)住戶天天在群里向居委會(huì)和物業(yè)反映這一不正常現(xiàn)象，但作用不大，時(shí)間久了，大家也就只好“不得已而求其次”將就自己。 所住小區(qū)是2000年的老小區(qū)。這次返京后，花時(shí)間在小區(qū)轉(zhuǎn)了好幾圈，發(fā)現(xiàn)原有的花草樹木又減少許多。物業(yè)綠化管理這一塊，現(xiàn)在基本在吃老本，開發(fā)商當(dāng)年種植一大批花草樹木，大都根深葉茂濃蔭蔽天。有些真的需要修剪，但在修剪過程中，將有些本可保留的枝條也砍掉，有點(diǎn)可惜。還有將花壇里一簇簇漂亮的迎春花等連根拔起，實(shí)在是得不償失。有些枯死的樹應(yīng)該拔掉，但遲遲不補(bǔ)種新的樹苗，或種下新的樹苗不妥善后期管理，導(dǎo)致這些小小的樹苗還沒有熟悉環(huán)境便早早夭折。綠化這一塊，與剛搬來是所看見的大不一樣，真有草木蕭疏之感。近些年小區(qū)入住率高，使用汽車和摩托車、電動(dòng)車住戶就多，而小區(qū)沒有規(guī)劃出專門停放電動(dòng)車、摩托車的區(qū)塊，住戶不少騎電動(dòng)車、摩托車的只好占用汽車停放車位或花壇里，有的汽車回來晚，只有開進(jìn)花壇空地停放，使原本就敗落的花壇更無花香飄逸之勢(shì)。造成這些無緒現(xiàn)象，根源還在物業(yè)的管理失責(zé)。 我曾在超市買大米時(shí)碰見幾位相熟的小區(qū)住戶，在同樣牌品的大米袋中挑選，納悶中詢問，同樣的袋子還用選嗎？回答現(xiàn)在重量全是負(fù)數(shù)。噢！我突然明白，較大的食品糧食每袋都有重量正負(fù)0.5的差額，可現(xiàn)在重量幾乎沒有正數(shù)，全是負(fù)數(shù)。物業(yè)等服務(wù)行業(yè)現(xiàn)在也大都如此，對(duì)待工作總是以最低標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)視為完全合格服務(wù)，真讓人無語。另在收費(fèi)上卻毫不含糊，比如現(xiàn)在網(wǎng)上有許多貼子反映，物業(yè)收費(fèi)按住戶居住面積收費(fèi)不合理，因?yàn)樽羰覂?nèi)面積物業(yè)從來不曾打掃衛(wèi)生，不少業(yè)主在交費(fèi)時(shí)提出質(zhì)疑，但物業(yè)我行我素，從來不思考去糾正。還有，小區(qū)供暖是由供暖公司負(fù)責(zé)，物業(yè)雖然不直接負(fù)責(zé)供暖溫度的管理。但有責(zé)任對(duì)供暖設(shè)施的維護(hù)和出現(xiàn)問題去協(xié)調(diào)，比如遇到暖氣不熱等問題，應(yīng)該承擔(dān)聯(lián)系協(xié)調(diào)，積極想辦法去解決，而不是推脫責(zé)任。 近幾年社區(qū)居委會(huì)常在社區(qū)群里發(fā)文：遇到煩事不要慌，有事請(qǐng)找居委會(huì)。此后常在群里了解到，住戶們看見哪里小道上有垃圾或狗屎無人清理，在群里喊社區(qū)居委會(huì)主任督促打掃、有人停車不規(guī)范和摩托車占汽車位等，向社區(qū)居委會(huì)主任反映希望徹底快速解決，哪里路面出問題需整修，喊社區(qū)居委會(huì)主任抓緊去落實(shí)。這些屬于物業(yè)管理本職工作任務(wù)，物業(yè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決，而是由業(yè)主向社區(qū)居委會(huì)反映，再由居委會(huì)主任反饋到物業(yè)，才去落實(shí)解決。難道非要他人耳提面命才去行動(dòng)嗎？居委會(huì)常宣傳號(hào)召在小區(qū)建立自治管理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等群眾組織。初衷是更公平合理配合物業(yè)管理好小區(qū)事務(wù)，但這些群眾組織大多形同虛設(shè)。一是大環(huán)境下工作難，每天為生活奔忙，回到家疲憊不堪，沒有時(shí)間和精力再去操心，二是配合盈利機(jī)構(gòu)其目的就是收費(fèi)，業(yè)主們的權(quán)益難保障，小區(qū)公共維修金的使用、小區(qū)停車位、小區(qū)公共配套設(shè)施及房屋出租、廣告等其它收益、費(fèi)用開支情況難監(jiān)督，更談不上有權(quán)解聘物業(yè)。 物業(yè)管理前不久專門發(fā)個(gè)公告：各位業(yè)主春節(jié)即將來臨，為確保大家度過一個(gè)歡樂、祥和、安全的節(jié)日，請(qǐng)注意以下安全事項(xiàng)：一、勿在樓梯間堆放雜物，保持消防通道暢通。使用電器選擇合格產(chǎn)品，離開時(shí)務(wù)必關(guān)閉電源。春節(jié)期間，不要燃放煙花爆竹。注意居家、出行、防詐騙安全。遇到可疑情況，及時(shí)與物業(yè)或警方聯(lián)系。讓您足不出戶，即可享受便捷的物業(yè)服務(wù)。說的真好，但從上面講敘的幾件事情中可以看出，落實(shí)到具體事項(xiàng)就會(huì)大打折扣。因?yàn)椋F(xiàn)在的物業(yè)管理公司都是企業(yè)性質(zhì)，它服務(wù)的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)。所以，只要物業(yè)性質(zhì)不改變，這種現(xiàn)象只會(huì)越來越多，業(yè)主與物業(yè)的矛盾也會(huì)越來越深。 （二） 有住戶反映頂層屋面漏雨，還有住戶反映物業(yè)安排工人在維護(hù)房屋屋頂山墻時(shí)造成的漏雨問題，物業(yè)補(bǔ)修后仍然漏雨，之后向物業(yè)反映，物業(yè)總是說等大修屋面時(shí)才能解決。一拖再拖不能落實(shí)。業(yè)主權(quán)益受到侵害，在這種情況下，業(yè)主是受害者更是弱者，萬般無奈下只有才取拒交物業(yè)費(fèi)，用最后的辦法來為自身的合法權(quán)益討公道。 現(xiàn)實(shí)中，頂層屋面維修的責(zé)任問題，根據(jù)屋面質(zhì)保時(shí)間和造成屋面漏雨的原因，可以分為四種情況，一是質(zhì)保期內(nèi)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)；二是業(yè)主不當(dāng)使用漏雨，由業(yè)主自己負(fù)責(zé)；三是過了質(zhì)保期漏雨，由誰來負(fù)責(zé)；四是過了質(zhì)保期，物業(yè)安排工人清理屋頂山墻松動(dòng)水泥時(shí)，引起漏雨現(xiàn)象，由誰負(fù)責(zé)？對(duì)一、二種情況，業(yè)主和物業(yè)都沒有意見分歧。對(duì)三、四情況，物業(yè)在群里發(fā)文：根據(jù)《民法典》第二百七十一條說：1、以房屋漏雨，窗戶透氣、透風(fēng)等質(zhì)量問題為由，拒交物業(yè)費(fèi)。2、發(fā)生質(zhì)量問題已過保修期，不同意有償服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)。實(shí)話告訴你訴，不交物業(yè)費(fèi)的這些理由跟物業(yè)沒有一毛錢的關(guān)系。真是如此嗎？我又上網(wǎng)專門查找我國(guó)《民法典》相關(guān)條款：第二百七十一條：業(yè)主對(duì)建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第二百七十三條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。對(duì)上述《民法典》的理解為：頂層住戶對(duì)室內(nèi)享有所有權(quán)。頂層住戶的屋頂并非頂層住戶獨(dú)享，而是屬于全業(yè)主共享，因?yàn)閺目茖W(xué)意義上講，頂層住戶屋頂也是頂層住戶以下住戶的屋頂。它屬于全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。由此推理，頂層住戶家庭室外平臺(tái)，雖然使用權(quán)屬于頂層住戶，但又是頂層住戶以下住戶的屋頂，故頂層住戶家庭室外平臺(tái)，不完全屬于頂層住戶的私有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)視為頂層住戶以下住戶的屋頂，應(yīng)默認(rèn)為全體業(yè)主共同享有的財(cái)產(chǎn)。所以商品房頂層住戶的房頂不屬于該頂層住戶單獨(dú)所有，而是全體業(yè)主共有。 根據(jù)我國(guó)最新的《物業(yè)管理?xiàng)l例（2024年12月30日修訂版）》物業(yè)應(yīng)“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理?！蔽飿I(yè)說質(zhì)保期后屋面漏雨與物業(yè)“半毛錢的關(guān)系也沒有”，業(yè)主則以不交物業(yè)費(fèi)為條件要求物業(yè)負(fù)責(zé)，雙方各執(zhí)一詞。物業(yè)強(qiáng)調(diào)的是“業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)”，業(yè)主則強(qiáng)調(diào)屋面是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)由頂層住戶獨(dú)自承擔(dān)維修義務(wù)，雙方都援引了《民法典》271條，但都是從自身角度對(duì)法典進(jìn)行的解讀，結(jié)果就是大相徑庭。我個(gè)人認(rèn)為由物業(yè)人員在對(duì)頂層房頂維護(hù)不當(dāng)造成的漏雨，物業(yè)說半毛錢關(guān)糸也沒有，我認(rèn)為是推脫責(zé)任不負(fù)責(zé)的表現(xiàn)，而且由物業(yè)維護(hù)中造成的漏雨問題，物業(yè)有不可推卸的責(zé)任。另外屋頂年久失修漏雨等問題，物業(yè)與住戶、業(yè)主就法律規(guī)定條文的解讀，由于角度不同解讀也不一樣，這就出現(xiàn)了一個(gè)問題，法律規(guī)定條文中各方責(zé)任、義務(wù)，應(yīng)該更加通俗易懂和細(xì)化明確。讓各方在實(shí)際操作中一看就明白，盡量減少摩擦和矛盾，更大化推動(dòng)和諧社會(huì)發(fā)展。 （三） 物業(yè)管理起源于老牌資本主義國(guó)家英國(guó)，僅有一百多年的歷史。改革開放后，我國(guó)人民生活條件改善，上世紀(jì)八九十年代，隨著商品房制度在全國(guó)的推廣普及，物業(yè)管理正式被引入中國(guó)。 新中國(guó)建立初期，我國(guó)就逐步建立有一套城市市容環(huán)境衛(wèi)生管理辦法。那時(shí)城市衛(wèi)生管理，一是各街道居委會(huì)管，直接負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)居民衛(wèi)生保潔工作，包括安排工作人員定期清掃垃圾，維護(hù)公共衛(wèi)生環(huán)境；二是全國(guó)層層建立愛國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)，定期開展愛國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)，監(jiān)督實(shí)行門前“三包”即承擔(dān)門前衛(wèi)生、秩序、綠化。評(píng)比先進(jìn)集體和個(gè)人，鼓勵(lì)人們注重環(huán)境衛(wèi)生，建立良好生活衛(wèi)生習(xí)慣；三是全國(guó)各地層層建有一支負(fù)責(zé)城市清潔工作，包括打掃街道、公共活動(dòng)場(chǎng)所衛(wèi)生，收集垃圾、清理公廁糞便的清潔隊(duì)伍。有的地方叫城市環(huán)境衛(wèi)生管理站、有的叫道路清掃隊(duì)、有的叫城市清潔隊(duì)等，工作人員稱為環(huán)衛(wèi)工人或清潔工。這些機(jī)構(gòu)人員工資、日常運(yùn)營(yíng)等，均由政府財(cái)政全額承擔(dān)。引進(jìn)物業(yè)管理后，我國(guó)原有的城市環(huán)境衛(wèi)生管理辦法、機(jī)構(gòu)、活動(dòng)等有一定萎縮。 我國(guó)《民法典》將物業(yè)管理定位服務(wù)性企業(yè)。對(duì)業(yè)主提供維護(hù)、修繕、保潔等專業(yè)化管理服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用。非常遺憾的是民法典中沒有明確規(guī)定服務(wù)費(fèi)用凈利潤(rùn)收入比例限制。我認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)在我國(guó)目前應(yīng)屬于社會(huì)管理公共事業(yè)，這一機(jī)構(gòu)應(yīng)為社會(huì)提供基礎(chǔ)服務(wù)。滿足民眾生活需求，提升城市和諧功能。公共事業(yè)服務(wù)應(yīng)該具有公益性，應(yīng)該由非盈利性機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任，這些機(jī)構(gòu)或者部分服務(wù)收費(fèi)和免費(fèi)公益服務(wù)相結(jié)合。但現(xiàn)在的物業(yè)管理公司是典型的盈利性企業(yè)，它的一切服務(wù)，都是追求目標(biāo)利潤(rùn)最大化。這就必然會(huì)侵害業(yè)主的權(quán)益，同時(shí)增加與住戶的摩擦，積累成淤而引發(fā)成社會(huì)矛盾。所以，我在前幾年所寫聊物業(yè)的文章中，曾經(jīng)提出撤銷物業(yè)這一機(jī)構(gòu)。近期看網(wǎng)上業(yè)主就這一問題提出多種解決辦法，大都是希望撤銷物業(yè)后的補(bǔ)救辦法，一是由政府成立相關(guān)機(jī)構(gòu)來接管這項(xiàng)工作；二是希望由業(yè)主成立自治管理委員會(huì)，實(shí)行自我約束自我管理；而我這次提出第三種設(shè)想，即上級(jí)相關(guān)部門能否先在某一城市試點(diǎn)，將物業(yè)管理這一塊工作劃歸口社區(qū)居委會(huì)管理，將監(jiān)督合作關(guān)系改變成份內(nèi)工作責(zé)任。理由一是各街道居委會(huì)在改革開放前就承擔(dān)街道環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)的任務(wù)，有一套動(dòng)員群眾廣泛參與、自我管理、相互幫助、相互監(jiān)督的管理經(jīng)驗(yàn)和辦法；二是社區(qū)居委會(huì)其經(jīng)費(fèi)由國(guó)家補(bǔ)貼，工作人員生活有保障，接管物業(yè)工作后可減少從業(yè)行政人員，同時(shí)不需要通過物業(yè)之名，收取高額物業(yè)費(fèi)來解決人員工資福利問題；三是居民住戶根據(jù)人頭和住房面積大小，每月交納一定的維修、環(huán)境、衛(wèi)生管理等費(fèi)用。由于居委會(huì)是非盈利性機(jī)構(gòu)，服務(wù)不會(huì)以盈利為目的，住戶交納費(fèi)用自然相對(duì)合理。居委會(huì)承擔(dān)物業(yè)管理工作，對(duì)服務(wù)對(duì)象住戶和其住房，熟悉了解、管理上拉近距離更加直接有效，居民住戶也會(huì)減少家庭物業(yè)支出費(fèi)用，相對(duì)提升生活質(zhì)量和愉悅度。 當(dāng)前在民生改善和城市更新的“大杠桿”中，國(guó)家正采取一系列惠民措施，例舊宅安裝電梯補(bǔ)貼等。希望相關(guān)部門就物業(yè)管理這一塊，能深入調(diào)研、分析、聽取民眾的呼聲訴求、采納民眾的合理意見，改變物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性質(zhì)或出臺(tái)相關(guān)更符合國(guó)情民意的規(guī)范性政策文件，約束和監(jiān)督物業(yè)管理暴利行徑。使物業(yè)管理企業(yè)通過精細(xì)化管理和成本控制實(shí)現(xiàn)盈利，在規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境里，成為民眾認(rèn)可和接受的微利社會(huì)性服務(wù)行業(yè)。將廣大居民群眾的期待變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，進(jìn)而感受到國(guó)家法規(guī)政策的威嚴(yán)和社會(huì)天公地道的溫暖。? 寫于2025乙巳蛇年曉春月植樹節(jié)當(dāng)天清和月初晨曦發(fā)于美篇平臺(tái) 小區(qū)內(nèi)路邊景觀帶現(xiàn)狀（一） 部分保護(hù)完好的景觀帶 小區(qū)內(nèi)路邊景觀帶現(xiàn)狀（二）

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