<p class="ql-block">房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的組合拳落地，正在與時間賽跑。9月29日這個夜晚，無疑屬于煎熬之中的房地產(chǎn)。這個夜晚，存量房貸降利率落地，上海調(diào)整住房限購政策，廣州全域取消限購，主要城市對首套二套首付比例的調(diào)整，也在這個夜晚悉數(shù)落地。</p><p class="ql-block">一切的一切，似乎都要搶在十一長假到來之前。</p> <p class="ql-block">9月29日夜，央行連發(fā)四份文件，落地9月24日國新辦新聞發(fā)布會上潘功勝行長宣布的相關(guān)房地產(chǎn)金融支持措施。其中，《關(guān)于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告》（下稱《公告》）與廣大公眾利益最為相關(guān)，《公告》明確了降低存量房貸利率的時間表、路徑和方式方法。</p><p class="ql-block">《公告》一共有六條內(nèi)容，涉及廣大公眾切身利益的主要是前四條，分別是：</p> <p class="ql-block">一、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成（加點可為負(fù)值），加點幅度應(yīng)體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險溢價等因素。</p> <p class="ql-block">二、固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成，加點幅度等于原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。</p> <p class="ql-block">三、自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。</p> <p class="ql-block">四、自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應(yīng)體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。</p><p class="ql-block">公告的第五、第六條，普通公眾可以忽略。</p><p class="ql-block">具體而言，上述四條內(nèi)容帶來的影響如下：</p> <p class="ql-block">其一，采用浮動利率的存量房貸調(diào)整的關(guān)鍵時間點是11月1日。從這一天開始，借款人可以與商業(yè)銀行協(xié)商重定價周期，從這個時點開始，房貸利率直接調(diào)整為最近一個月的貸款市場報價利率。</p><p class="ql-block">所謂協(xié)商重定價周期，是因為現(xiàn)行浮動利率的房貸合同，雖然一般有兩種利率調(diào)整周期，但主要執(zhí)行的方式次年1月1日開始調(diào)整的方式。如果按照這兩種調(diào)整方式，存量房貸利率下調(diào)的時間將明顯推后。允許從11月1日開始協(xié)商重定價周期，就意味著存量房貸利率可以在最短的時間內(nèi)調(diào)整到位。</p><p class="ql-block">根據(jù)央行測算，平均降幅在0.5%上下。</p> <p class="ql-block">其二，原有固定利率存量房貸，可以轉(zhuǎn)為浮動利率房貸，具體方式是由銀行發(fā)放新的浮動利率房貸進行置換。利率隨行就市，以最近一個月市場報價利率為基準(zhǔn)，再加上加點構(gòu)成，這個加點有可能是負(fù)值，也就是說，可能是減點，這樣，存量固定利率房貸“降利率”也就完成了。</p> <p class="ql-block">其三，相比于浮動利率存量房貸，固定利率存量房貸的操作要復(fù)雜一些，關(guān)鍵在于加點的計算。公告給出的方式，加點是原有固定利率和現(xiàn)有最近一月的市場利率報價之間的差值。舉例而言，如果原來的固定利率是5，現(xiàn)行最近一月的利率是3，那么，加點就是差值2，置換出來的浮動利率房貸的利率就是現(xiàn)行市場利率報價+2——這只是舉例而言。</p><p class="ql-block">這看起來有些費解。實際上，現(xiàn)行LPR利率2019年開始實施，實施時，借款人可以選擇浮動利率，也可以選擇固定利率。而在2019年前以及更早，大量房貸都是固定利率，合同約定執(zhí)行的，也都是當(dāng)時的房貸利率，有可能明顯低于當(dāng)下。</p><p class="ql-block">因此，如果固定利率低于或等于當(dāng)前利率報價水平+加點，那么借款人就可以選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率，不轉(zhuǎn)為浮動利率；只有在劃算的情況下，借款人才會轉(zhuǎn)為浮動利率。從我們了解的情況看，固定利率房貸轉(zhuǎn)換的需求總量不是太大。</p> <p class="ql-block">其四，央行在新發(fā)房貸和存量房貸利率之間，設(shè)定一個偏離度值，當(dāng)偏離度值達到或超過一定的幅度時，借款人可以和銀行協(xié)商，用新發(fā)的浮動利率貸款置換存量貸款，加點幅度不低于所在城市下限。這實際上是給出了一個機制，使未來存量房貸利率調(diào)整可以常態(tài)化。</p><p class="ql-block">換句話說，未來只要存量房貸和新房貸之間的利率差距達到一定的水平，借款人就可以和銀行協(xié)商，降低房貸利率。</p><p class="ql-block">在9月24日的發(fā)布會上，潘行長十分樸素地講了一句話，大意是商業(yè)銀行需要時間來制定實施細(xì)則，請公眾不要下午就去銀行要求下調(diào)房貸利率。這一次，商業(yè)銀行的動作很快，工農(nóng)中建四大行在9月29日晚間，均給出了調(diào)降存量房貸利率的時間表：</p><p class="ql-block">細(xì)則出臺不晚于10月12日，10月31日前對存量房貸利率實施批量調(diào)整。這與央行給出的11月1日這個重定價周期時點順利銜接。</p><p class="ql-block">就在同一天晚間，廣受關(guān)注的限購政策調(diào)整也有落地進展，上海市對限購政策做出三項調(diào)整：</p><p class="ql-block">一是對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。</p><p class="ql-block">二是對持《上海市居住證》且積分達到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。</p><p class="ql-block">三是在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策，對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進職住平衡。</p><p class="ql-block">另外，廣州也緊跟著取消全部限購政策，深圳、北京調(diào)整限購政策也是大勢已定?，F(xiàn)在萬事俱備，只欠“止跌回穩(wěn)”，這個十月，樓市值得期待。</p> <p class="ql-block">編輯/零點瘋 圖片/網(wǎng)絡(luò)</p><p class="ql-block">2024/09/30凌晨于杭州</p>