撤銷司法拍賣的法律依據(jù)與典型案例

【失信群體再創(chuàng)業(yè)幫扶平臺】

《拍賣法》第三十二條規(guī)定，競買人是指參加競購拍賣標(biāo)的的公民、法人或者其他組織；第三十八條規(guī)定，買受人是指以最高應(yīng)價(jià)購得拍賣標(biāo)的的競買人。為概念使用的準(zhǔn)確規(guī)范，本文使用《拍賣法》中對競買人、買受人的概念界定。一、法院應(yīng)履行的職責(zé)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定：“實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）制作、發(fā)布拍賣公告；（二）查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說明；（三）確定拍賣保留價(jià)、保證金的數(shù)額、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等；（四）確定保證金、拍賣款項(xiàng)等支付方式；（五）通知當(dāng)事人和優(yōu)先購買權(quán)人；（六）制作拍賣成交裁定；（七）辦理財(cái)產(chǎn)交付和出具財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移協(xié)助執(zhí)行通知書；（八）開設(shè)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣專用賬戶；（九）其他依法由人民法院履行的職責(zé)?！?lt;/p>第十二條規(guī)定：“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)先期公告，拍賣公告除通過法定途徑發(fā)布外，還應(yīng)同時(shí)在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺發(fā)布。拍賣動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告；拍賣不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣三十日前公告。拍賣公告應(yīng)當(dāng)包括拍賣財(cái)產(chǎn)、價(jià)格、保證金、競買人條件、拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵、相關(guān)權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任、拍賣時(shí)間、網(wǎng)絡(luò)平臺和拍賣法院等信息?！?lt;/p>二、撤銷司法拍賣的法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：（一）競買人之間、競買人與拍賣機(jī)構(gòu)之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；（二）買受人不具備法律規(guī)定的競買資格的；（三）違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規(guī)定不同競買條件的；（四）未按照法律、司法解釋的規(guī)定對拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告的；（五）其他嚴(yán)重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。當(dāng)事人、利害關(guān)系人請求撤銷變賣的，參照前款規(guī)定處理。《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：（一）由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，但拍賣時(shí)的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明的除外；（二）由于系統(tǒng)故障、病毒入侵、黑客攻擊、數(shù)據(jù)錯(cuò)誤等原因致使拍賣結(jié)果錯(cuò)誤，嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；（三）競買人之間，競買人與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣服務(wù)提供者之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；（四）買受人不具備法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的競買資格的；（五）違法限制競買人參加競買或者對享有同等權(quán)利的競買人規(guī)定不同競買條件的；（六）其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，對于通過司法拍賣拍得的房產(chǎn)無法辦產(chǎn)證，買受人能否撤銷拍賣，關(guān)鍵是看買受人的利益是否受到了損害。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，由于拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，買受人可以請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。如果法院在司法拍賣中對于拍賣房地產(chǎn)不能辦理獨(dú)立產(chǎn)證這一瑕疵沒有如實(shí)完整準(zhǔn)確地披露和說明，就屬于瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)；買受人無法辦理產(chǎn)證，可以認(rèn)定買受人的利益受到損害，購買目的無法實(shí)現(xiàn)；而法院的瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，導(dǎo)致了買受人的重大誤解，導(dǎo)致了買受人的購買目的無法實(shí)現(xiàn)，也就是說，法院的瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)和買受人的購買目的無法實(shí)現(xiàn)之間有因果關(guān)系，符合上述司法解釋關(guān)于撤銷拍賣的要件。綜上分析，通過司法拍賣拍得的房產(chǎn)無法辦產(chǎn)證的，如果存在法院瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)這個(gè)前提，則買受人可以請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。三、買受人的救濟(jì)途徑：異議與復(fù)議《民訴法》第二百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第七條第一款規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行過程中或者執(zhí)行保全、先予執(zhí)行裁定過程中的下列行為違法提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進(jìn)行審查：（一）查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣、以物抵債、暫緩執(zhí)行、中止執(zhí)行、終結(jié)執(zhí)行等執(zhí)行措施；（二）執(zhí)行的期間、順序等應(yīng)當(dāng)遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害當(dāng)事人、利害關(guān)系人合法權(quán)益的其他行為。根據(jù)上述規(guī)定，撤銷拍賣的救濟(jì)途徑是執(zhí)行異議，對于執(zhí)行異議裁定不服的，可以向上一級法院申請復(fù)議。四、可以撤銷與不可以撤銷司法拍賣的常見情形（一）可以撤銷司法拍賣的常見情形1、拍賣土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件超過有效期，司法拍賣應(yīng)予撤銷江西省高級人民法院（2018）贛執(zhí)復(fù)66號執(zhí)行裁定認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是拍賣土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件超過有效期能否成為網(wǎng)絡(luò)司法拍賣悔拍的法定理由。一是關(guān)于本案競買人胡紹仁悔拍理由是否成立的問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為未按照法律、司法解釋的規(guī)定對拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告提出異議請求撤銷拍賣的，人民法院應(yīng)予支持。本案中，競買人（利害關(guān)系人）胡紹仁以拍賣的土地規(guī)劃超出有效期、原規(guī)劃設(shè)計(jì)條件無效，執(zhí)行法院的公告拍賣信息存在過錯(cuò)為由悔拍并要求退還競買保證金，其實(shí)質(zhì)訴求系以拍賣公告違反法律、司法解釋規(guī)定為由請求撤銷該次拍賣，退回保證金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條第二款的規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括拍賣財(cái)產(chǎn)、價(jià)格、保證金、競買人條件、拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵、相關(guān)權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任、拍賣時(shí)間、網(wǎng)絡(luò)平臺和拍賣法院等信息。本案中，由于景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局已于2017年組織編制了《景德鎮(zhèn)市河西老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，本案拍賣的景德鎮(zhèn)大成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于景德鎮(zhèn)市一心橋土地使用權(quán)所涉土地處于該規(guī)劃控制的范圍內(nèi)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有效期等信息應(yīng)處于公開狀態(tài)，因此該拍賣土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已超出有效期屬于已知瑕疵。本案執(zhí)行法院對該土地使用權(quán)的拍賣方式屬于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，拍賣公告中雖然特別提示競買人實(shí)地看樣，法院不承擔(dān)拍賣標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任，未看樣的競買人視為對標(biāo)的物實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，后果自負(fù)，但是并未明確將該拍賣土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件超出有效期的已知瑕疵列入公告內(nèi)容，該拍賣公告違反上述司法解釋規(guī)定，符合撤銷拍賣的條件。因此，異議人胡紹仁以此為由拒絕交納本案土地使用權(quán)拍賣款項(xiàng)并要求退還保證金，具有事實(shí)和法律依據(jù)。 2、拍賣公告關(guān)于拍賣標(biāo)的樓層的記載與事實(shí)不符的，司法拍賣應(yīng)予撤銷 江西省高級人民法院（2019）贛執(zhí)復(fù)102號執(zhí)行裁定認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是拍賣公告中的拍賣財(cái)產(chǎn)說明是否嚴(yán)重失實(shí)，致使競買人產(chǎn)生重大誤解，其購買目的無法實(shí)現(xiàn)。 （1）該案拍賣標(biāo)的產(chǎn)權(quán)證載為：產(chǎn)權(quán)證號為洪房權(quán)證紅谷灘新區(qū)字第××號，房屋坐落紅谷灘新區(qū)怡園路555號世紀(jì)中央城4棟店面108室（第1層），總層數(shù)31層，建筑面積282.25平方米。在異議審查中，南昌中院函告南昌市不動產(chǎn)登記局，該局明確：“南昌市紅谷灘新區(qū)怡園路555號世紀(jì)中央城4棟店面108室（產(chǎn)權(quán)證號：洪房權(quán)證紅谷灘新區(qū)字第××號）所在樓棟原證載總層數(shù)為31層，此外該樓棟實(shí)際有1層地下層。根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，有地下層的，計(jì)入總層數(shù)，同時(shí)加以注明。 因此，該樓棟總層數(shù)應(yīng)為32層（含地下1層）。根據(jù)該房屋的建筑面積測繪報(bào)告，其所在層數(shù)應(yīng)為第1-2層”。另依據(jù)南昌市不動產(chǎn)檔案信息中心未查詢到地址紅谷灘新區(qū)怡園路555號世紀(jì)中央城4棟208室的不動產(chǎn)登記信息的函復(fù)，更加佐證其所在層數(shù)應(yīng)為第1-2層。由此可見，該拍賣標(biāo)的產(chǎn)權(quán)證信息與實(shí)際現(xiàn)狀明顯不符； （2）南昌中院在評估拍賣該標(biāo)的物時(shí)，依據(jù)該拍賣標(biāo)的產(chǎn)權(quán)證載制作《競買公告》，因產(chǎn)權(quán)記載與實(shí)際現(xiàn)狀明顯不符，自然造成《競買公告》中的拍賣財(cái)產(chǎn)說明與實(shí)際現(xiàn)狀明顯不符，因第1層與第2層的實(shí)際價(jià)值完全不一樣，自然構(gòu)成嚴(yán)重失實(shí)； （3）該案《競買公告》中的拍賣財(cái)產(chǎn)說明與實(shí)際現(xiàn)狀明顯不符，競買人以此為理由認(rèn)為造成其重大誤解主張撤銷本次拍賣，支持其主張更加符合公平原則。因?yàn)樵摪概馁u標(biāo)的物的真實(shí)價(jià)值完全可以通過正確表述拍賣標(biāo)的、重新啟動網(wǎng)絡(luò)司法拍賣予以實(shí)現(xiàn)，撤銷本次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣并不影響拍賣標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值，對申請執(zhí)行人的債權(quán)也并無實(shí)質(zhì)影響，反之如果不撤銷本次拍賣，《競買公告》中的拍賣財(cái)產(chǎn)說明與實(shí)際現(xiàn)狀明顯不符的后果由競買人承擔(dān)顯然有失公平。 3、拍賣公告關(guān)于拍賣標(biāo)的土地容積率的記載與事實(shí)不符的，司法拍賣應(yīng)予撤銷 廣東省高級人民法院（2020）粵執(zhí)復(fù)804號執(zhí)行裁定認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)問題是東莞中院撤銷對案涉土地的拍賣是否合法。《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持： （一）由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，但拍賣時(shí)的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明的除外；（二）由于系統(tǒng)故障、病毒入侵、黑客攻擊、數(shù)據(jù)錯(cuò)誤等原因致使拍賣結(jié)果錯(cuò)誤，嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；（三）競買人之間，競買人與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣服務(wù)提供者之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；（四）買受人不具備法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的競買資格的；（五）違法限制競買人參加競買或者對享有同等權(quán)利的競買人規(guī)定不同競買條件的；（六）其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。 結(jié)合異議人振河公司和復(fù)議申請人君旭公司提出的異議、復(fù)議理由，顯然本案并不存在上述規(guī)定第（二）（三）（四）（五）項(xiàng)所述情形，現(xiàn)重點(diǎn)審查是否存在“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)”及“其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情性”，具體分析如下： 首先，是否存在“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)”的情形。通常容積率是指宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異，是微觀上影響地價(jià)最重要的因素。 本案中，東莞中院拍賣公告附件土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中設(shè)定的案涉土地容積率為2.0，振河公司正是基于對司法拍賣的充分信任，認(rèn)為案涉土地的容積率為2.0，從而決定參與競買案涉土地。但從東莞市自然資源局《關(guān)于東莞市中級人民法院（2019）粵19執(zhí)恢135號<調(diào)查函>的復(fù)函》及《關(guān)于協(xié)助調(diào)查的復(fù)函》來看，案涉土地的容積率目前為0.63，并未調(diào)整為2.0。因此，振河公司競拍案涉土地的目的無法實(shí)現(xiàn)。 其次，執(zhí)行法院是否存在其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）制作、發(fā)布拍賣公告；（二）查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說明；（三）確定拍賣保留價(jià)、保證金的數(shù)額、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等；（四）確定保證金、拍賣款項(xiàng)等支付方式；（五）通知當(dāng)事人和優(yōu)先購買權(quán)人；（六）制作拍賣成交裁定；（七）辦理財(cái)產(chǎn)交付和出具財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移協(xié)助執(zhí)行通知書；（八）開設(shè)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣專用賬戶；（九）其他依法由人民法院履行的職責(zé)。 第十四條規(guī)定，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告發(fā)布當(dāng)日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺對下列事項(xiàng)予以特別提示： （一）競買人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，法律、行政法規(guī)和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規(guī)定的，競買人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格或者條件；（二）委托他人代為競買的，應(yīng)當(dāng)在競價(jià)程序開始前經(jīng)人民法院確認(rèn)，并通知網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者；（三）拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)；（四）拍賣財(cái)產(chǎn)以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，競買人可以申請實(shí)地看樣；（五）競買人決定參與競買的，視為對拍賣財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵；（六）載明買受人真實(shí)身份的拍賣成交確認(rèn)書在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上公示；（七）買受人悔拍后保證金不予退還。 根據(jù)上述規(guī)定，“查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說明”和“在拍賣公告發(fā)布當(dāng)日對擬拍賣的財(cái)產(chǎn)已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)予以特別提示”是執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，是執(zhí)行法院必須履行的法定程序。本案中，東莞中院在知曉案涉土地的實(shí)際容積率可能為0.63的情況下，仍然采用土地評估報(bào)告載明的2.0容積率。 這充分說明，東莞中院既沒有進(jìn)一步查明案涉土地容積率，也沒有在拍賣公告中予以提別提示，故該院嚴(yán)重違反了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序。 最后，異議人振河公司提出異議是否超過法定期限的問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第六條第一款規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條提出異議的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外。該條款對當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議的作出了期限規(guī)定。 本案中，雖然案涉土地的拍賣已成交，振河公司已交付拍賣款，但東莞中院并未作出拍賣成交確認(rèn)裁定書，更未向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)送達(dá)成交確認(rèn)裁定、發(fā)出協(xié)助過戶通知書，該案執(zhí)行程序尚未終結(jié)。振河公司提出的執(zhí)行異議在法定期限內(nèi)。綜上，東莞中院拍賣案涉土地的行為導(dǎo)致買受人購買目的無法實(shí)現(xiàn)，且嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序，損害了競買人振河公司的合法權(quán)益，故東莞中院(2020)粵19執(zhí)異36號執(zhí)行裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。 4、通過司法拍賣拍得的房產(chǎn)無法辦產(chǎn)證，可以撤銷司法拍賣 上海市第一中級人民法院（2017）滬01執(zhí)復(fù)109號執(zhí)行裁定和上海市松江區(qū)人民法院 (2017)滬0117執(zhí)異164號執(zhí)行裁定認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，利害關(guān)系人提出異議，請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。 本案拍賣標(biāo)的上海市奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XXX號XX幢工業(yè)房地產(chǎn)，其對應(yīng)的產(chǎn)證號碼為奉XXXXXXXXXX，該產(chǎn)證對應(yīng)的房屋有XX幢廠房，上述廠房對應(yīng)的土地宗地號均為奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX街坊XX丘，而本案的拍賣標(biāo)的僅為其中的7幢即9-15幢，在未得到相關(guān)土地管理部門批準(zhǔn)分宗的情況下，這部分的拍賣標(biāo)的無法辦理獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)證明，對此拍賣公告并未予以公示。而無法辦理產(chǎn)證顯然是拍賣標(biāo)的物的重大瑕疵，會影響競買人購買目的的實(shí)現(xiàn)，因此南曄公司請求撤銷本次拍賣，該院予以支持。 （二）不可以撤銷司法拍賣的常見情形 1、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，即使一人參與競買，出價(jià)不低于起拍價(jià)的，拍賣成交，不可撤銷 最高人民法院（2020）最高法執(zhí)監(jiān)171號執(zhí)行裁定認(rèn)為，司法拍賣程序的核心價(jià)值在于通過公開競價(jià)，最大限度實(shí)現(xiàn)拍賣標(biāo)的物的客觀、真實(shí)價(jià)值。司法拍賣程序中可能存在惡意串通競買情形一般是在沒有依法對拍賣活動進(jìn)行公告、不當(dāng)限制其他競買人參與競買的情況下，有限參與的競買人相互串通壓低競買價(jià)格，損害被執(zhí)行人及其他潛在競買人的利益。 本案中，執(zhí)行法院在拍賣前已依法通過司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺、紙質(zhì)媒體發(fā)布了拍賣公告，“公開競價(jià)”實(shí)際上從潛在競買人知悉拍賣信息、決定是否報(bào)名參與競拍階段就已經(jīng)開始。而在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣模式下，意向競買人均可通過互聯(lián)網(wǎng)報(bào)名、出價(jià)，即使案涉兩競買人在拍賣中相互串通，但在互聯(lián)網(wǎng)競價(jià)模式中，其相互串通行為從根本上并無法限制其他廣大的潛在競買人自由報(bào)名、出價(jià)及競價(jià)。 基于此，本院的相關(guān)判例認(rèn)為，司法拍賣中只要對拍賣程序進(jìn)行了充分公告，即使在只有一人參與競買的極端情況下，亦應(yīng)認(rèn)可拍賣效力。2016年本院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十一條再度明確，“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不限制競買人數(shù)量，即使一人參與競買，出價(jià)不低于起拍價(jià)的，拍賣成交”。 綜上，申訴人關(guān)于因競買人惡意串通、案涉拍賣程序應(yīng)予撤銷的主張，一方面，其未提供任何證據(jù)加以證明，應(yīng)依法承擔(dān)舉證不利的法律后果。另一方面，即使案涉網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中兩競買人的競買資金確由一人支付，存在相互串通情形，在執(zhí)行法院對拍賣程序正進(jìn)行充分公告的情況下，也不能據(jù)此認(rèn)定其串通行為必然限制了其他潛在競買人通過互聯(lián)網(wǎng)參與競買，亦不能直接得出案涉拍賣程序損害了申訴人利益的結(jié)論。 2、債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害不是撤銷司法拍賣的事由 最高人民法院（2020）最高法執(zhí)監(jiān)171號執(zhí)行裁定認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)兩種。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)。正是因?yàn)榉课莩凶馊讼碛械氖莻鶛?quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣合同、侵害其優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，其并不能主張?jiān)撡I賣合同無效，但可以主張相應(yīng)的損害賠償。《城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛案件司法解釋》第二十一條即規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”參照該規(guī)定精神，在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，亦不予支持。 因此，在本案中，即使韓某某、金恒澤欣公司確實(shí)享有案涉房屋的優(yōu)先購買權(quán)，其也不能以法院未作專門通知、損害其優(yōu)先購買權(quán)為由，主張司法拍賣無效或要求撤銷拍賣。 3、評估價(jià)不準(zhǔn)確一般不是撤銷司法拍賣的法定事由 江蘇省高級人民法院（2016）蘇執(zhí)復(fù)93號執(zhí)行裁定認(rèn)為，司法拍賣時(shí)評估價(jià)僅是確定保留價(jià)的參照依據(jù)，并不決定最后的成交價(jià)。在完全公開的拍賣平臺上，成交價(jià)最終由市場決定且房地產(chǎn)的拍賣也并不必然要求評估。本案中，淮安中院委托具備相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對涉案房地產(chǎn)進(jìn)行評估并通過司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺進(jìn)行拍賣。按照法律規(guī)定的程序和降價(jià)幅度，經(jīng)過三次拍賣均流拍，在變賣階段經(jīng)過了充分的競價(jià)，最終以高于保留價(jià)5萬元的價(jià)格成交。整個(gè)過程公開透明，符合法律規(guī)定。復(fù)議申請人主張因評估報(bào)告在無證面積、部分項(xiàng)目與實(shí)際不符導(dǎo)致評估報(bào)告背離實(shí)際價(jià)值，從而損害其合法權(quán)益的主張沒有依據(jù)，本院不予支持。 - END -