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懂行人預(yù)測(cè)超乎想象，現(xiàn)市價(jià)100萬(wàn)的房產(chǎn)，到2030年值多少錢？

卡拉揚(yáng)

在我們身邊，無(wú)論是買房自住的，還是投資的，都會(huì)對(duì)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值給一個(gè)預(yù)期值，比如現(xiàn)在1萬(wàn)/平米買的房子，5年、10年后會(huì)變成8000元/平米，還是15000元/平米，抑或是其他數(shù)據(jù)，這個(gè)預(yù)判數(shù)據(jù)，最終也會(huì)對(duì)現(xiàn)在的買房或者賣房決定產(chǎn)生影響。<br> 但我們都知道，人無(wú)前后眼，誰(shuí)也不能精準(zhǔn)地預(yù)知未來(lái)。不過(guò)，這并沒(méi)有關(guān)系，本文權(quán)當(dāng)是做一項(xiàng)學(xué)術(shù)研究，僅根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，以及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的一個(gè)認(rèn)知，從而推導(dǎo)出一個(gè)結(jié)果，不作為買賣房決策參考。為便于說(shuō)明，下面我們以現(xiàn)在價(jià)值100萬(wàn)的房子為例，來(lái)簡(jiǎn)要分析2030年到底能值多少錢？為什么？懂行人分析預(yù)測(cè)出“答案”，將超出很多人的想象。 要弄清這個(gè)問(wèn)題，主要還是要擰出決定房地產(chǎn)趨勢(shì)的關(guān)鍵因子，我們可以從一套房子的買賣入手。<br>　　第一，售價(jià)成本（土地價(jià)格）<br>　　在一套房子的售價(jià)里，主要包含開(kāi)發(fā)商取得的土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)以及各種配套費(fèi)用，這里面的大額費(fèi)用主要是土地成本和稅費(fèi)，其他費(fèi)用占比較低且固定，而稅費(fèi)又跟售價(jià)相關(guān)，至于建筑成本，說(shuō)實(shí)在的，在上海建房和在一個(gè)縣城建房，差別還真不大，比如縣城需要900元/平米，上?？赡芫?800/平米，差距體現(xiàn)在到房?jī)r(jià)中，真的是微乎其微，主要還在地價(jià)。<br> 從過(guò)去看，土地價(jià)格一直處于上漲，樓市火熱期，土地價(jià)格甚至跑贏房?jī)r(jià)漲幅，出現(xiàn)跳漲，但從這兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策看，土地價(jià)格不可能在某個(gè)單年出現(xiàn)大幅上漲，從現(xiàn)在地方給出的限價(jià)地塊上限看，基本也就在5%左右，差不多與我們的經(jīng)濟(jì)增速相當(dāng)。長(zhǎng)期看也應(yīng)該是如此，因?yàn)榘凑?8億畝耕地紅線下的“土地資源稀缺性”原理，土地價(jià)格出現(xiàn)下降的可能性幾乎不存在，在行政管控下，與經(jīng)濟(jì)增速相匹配應(yīng)該是可以看到的。<br> 一般而言，土地成本占商品房售價(jià)7成左右，基本上也決定著房地產(chǎn)價(jià)格走向。 第二，供求（人口）<br> 離開(kāi)供求談房?jī)r(jià)，無(wú)異于空中樓閣。“第七次人口普查”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為63.89%（2021年的數(shù)據(jù)是64.7%），這比我們此前看到的60%，高出了3個(gè)百分點(diǎn)。大家可不要小看多出的這個(gè)3%。<br>　　一方面，加上這個(gè)數(shù)據(jù)推算的話，2010年-2020年這10年間，平均每年城鎮(zhèn)化率達(dá)到了1.39%，如果后面繼續(xù)按這個(gè)速度的話，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%只需5年時(shí)間。<br>　　當(dāng)然也應(yīng)看到，城鎮(zhèn)化速度放緩是不可逆趨勢(shì)，未來(lái)10年，年平均城鎮(zhèn)化速度能達(dá)到1%就算不錯(cuò)了，但即使以這個(gè)速度算，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%也不需要等到2030年。按照過(guò)去10年時(shí)間1.39個(gè)百分點(diǎn)/年、1500萬(wàn)套住房（商品房+安置房）/年，當(dāng)城市化率降為1%，那么相當(dāng)于每年住房需求減少1500萬(wàn)套*（1.39-1）%=585萬(wàn)套，10年就減少5850萬(wàn)套住房需求。<br> 好在家庭小型化數(shù)據(jù)可以做一些對(duì)沖，但能覆蓋多少？最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶均人數(shù)從2010年的3.1人降至2.62人，家庭小型化趨勢(shì)明顯。<br> 那么，什么叫家庭小型化呢？即家庭人數(shù)越來(lái)越少，關(guān)系越來(lái)越簡(jiǎn)單。由此前的四代同堂、三代同堂變?yōu)槿谥摇ⅹ?dú)居等等。根據(jù)人民日?qǐng)?bào)刊文分析，主要還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們需要更精致的生活，年輕人傾向于婚后獨(dú)居，老人覺(jué)得退休收入、生活各方面都不錯(cuò)，大都能實(shí)現(xiàn)自理，加上國(guó)家對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的投入，讓他們能夠安心養(yǎng)老。從長(zhǎng)期看，家庭小型化還有較大的空間。<br> 可做一個(gè)橫向?qū)Ρ龋l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的家庭人口數(shù)據(jù)顯示，獨(dú)居家庭占總家庭數(shù)量比例方面，美國(guó)占28%，德國(guó)占20%，法國(guó)更是達(dá)到了35%，而我國(guó)僅占14%，如果按照與他們的平均數(shù)算，我們也還有13%的空間，對(duì)應(yīng)還將增加7000萬(wàn)個(gè)以上家庭，相當(dāng)于7000多萬(wàn)套住房，彼時(shí)，我們家庭戶均人數(shù)也將降至2.5人以下。從這個(gè)角度看，未來(lái)10年，家庭小型化新增需求7000萬(wàn)套>城鎮(zhèn)化減少的5850萬(wàn)套需求，新增住房需求大體上能覆蓋。所以，到2030年，我們的整體住房需求仍然能實(shí)現(xiàn)平衡。 從以上兩個(gè)因子可以看出未來(lái)的房地產(chǎn)趨勢(shì)，但還無(wú)法推導(dǎo)出一個(gè)具體數(shù)據(jù)。如果一定要量化的話，我們還應(yīng)看另一個(gè)因子，即貨幣。這可不是房君發(fā)明的，比如原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、有“中國(guó)房地產(chǎn)之父”美稱的孟曉蘇也認(rèn)為，今后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲，要看3個(gè)方面，“短期看供求，中期看地價(jià)、長(zhǎng)期看發(fā)鈔”。<br> 前面我們分析了地價(jià)、人口供求因素，我們?cè)賮?lái)看最后一個(gè)因素—貨幣。<br> 央行原副行長(zhǎng)吳曉靈2018年在清華演講時(shí)提到，“中國(guó)房地產(chǎn)之所以價(jià)格高企，是因?yàn)樨泿虐l(fā)行量過(guò)大”，從某種意義上講，房?jī)r(jià)其實(shí)是貨幣的體現(xiàn)。先來(lái)看一組對(duì)比數(shù)據(jù)：<br>　　2010年M2為69.64萬(wàn)億，2020年M2為218.7萬(wàn)億，10年時(shí)間，后者是前者的3.14倍。假如在2010年賣1元錢的商品，到2020年賣2.5-3元，其實(shí)也是再正常不過(guò)了。房子作為一種商品，自然也例外。<br>　　此外我們還可以看到，2020和2021年經(jīng)歷了這次突發(fā)風(fēng)波，但房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，且有的城市的某些房子繼續(xù)保持一定幅度增長(zhǎng)，肯定不是因?yàn)榇蠹业氖杖肫毡樵黾恿?，事?shí)是，很多行業(yè)、很多人的收入減少了。但看貨幣呢？2020年比2019年增長(zhǎng)了10.1%，即凈增加了20.05萬(wàn)億，2021年也增加了9%，凈增加了19.67萬(wàn)億。雖然說(shuō)，我們不能把M2增加量完全等同于房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)，但理論上不過(guò)是一個(gè)時(shí)差而已，終究在價(jià)格方面會(huì)有體現(xiàn)。 前面說(shuō)了，能量化的只能是貨幣。過(guò)去是如此，到2030年呢？<br> 從貨幣與經(jīng)濟(jì)的高度一致性規(guī)律可以看到，經(jīng)濟(jì)增速越高，M2的增速也越高，反之亦然。經(jīng)濟(jì)專家黃奇帆2019年在世界華人不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)上表示，今后M2不可能像過(guò)去10年那樣翻兩番，他預(yù)計(jì)，未來(lái)10幾年，M2增長(zhǎng)率基本等于經(jīng)濟(jì)增速加物價(jià)指數(shù)。如果按這個(gè)公式來(lái)套的話，未來(lái)10年若GDP平均增速為5%，平均物價(jià)指數(shù)為2%，那么對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)平均增速就約為7%。<br> 以現(xiàn)在市價(jià)100萬(wàn)的房子算，到2030年，按照復(fù)合計(jì)算率公式得出，大概價(jià)值在196.7萬(wàn)左右。不過(guò)，整體雖如此，但還有一些因素未納入進(jìn)來(lái)考慮：1.地區(qū)與地區(qū)之間、城市與城市之間的差異肯定是存在的，比如有的城市可能值250萬(wàn)，而有的城市可能只值130萬(wàn)；2.FC稅，甚至空置稅征收；3.生育政策變化等等，這些也在一定程度上左右著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。<br> 看出來(lái)沒(méi)有，從懂行人的預(yù)測(cè)看，不是很多人想象的一邊倒的上漲，也不是一味的說(shuō)下跌，而是一個(gè)綜合各種因素的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，何況，城市與城市，板塊與板塊，房子與房子之間也存在差異呢。<br>　　當(dāng)然，也有人問(wèn)了，如果再往后10年呢，比如2040年，說(shuō)實(shí)在的，那時(shí)的各種因素，包括人口需求因素都在變，自然也不能全用貨幣因素來(lái)套，需要更多的數(shù)據(jù)才能支撐這些預(yù)判。但應(yīng)記住一句話，稀缺的房子永遠(yuǎn)是珍貴的，配套好的小區(qū)往往會(huì)給房子帶來(lái)溢價(jià)，反之同理。<div>　?。▉?lái)自專聊房君）</div>