團泊湖別墅問題分析

錦衣夜行

一、傳言四起 近期，關于團泊湖東區(qū)別墅整改鬧得沸沸揚揚，一時人心惶惶。較早的起源是一紙關于33個項目的停售通知： 　　后來又傳出一份關于別墅類項目進行整改的明白紙文件： 　　隨后，有大批業(yè)主通過各種官方和私人途徑咨詢整改的具體消息，均未得到確切的結果。 二、關鍵是生態(tài)紅線在哪 關于團泊湖東區(qū)的控制線傳說有三個版本： 最早傳說的是在老的水庫大堤（1號線）以內的小區(qū)，都要拆除，這可能和33個項目停售通知相吻合。 之后又傳出沿著大湖水邊的直線（2號線）控制，這看起來還算符合實際，也與明白紙中提到的幾個小區(qū)情況比較一致。 最后引起注意的是劃在湖里的那條線（3號線），看起來有些不合情理，可實際上這條線才最可能是目前官方劃定的生態(tài)紅線。 其實天津市關于生態(tài)環(huán)境的保護工作，大動作主要有兩次。 一次是2014年，劃定了天津市永久性保護生態(tài)區(qū)域，主要包括：山、河、湖、濕地、公園、林帶。永久性保護生態(tài)區(qū)域分為紅線區(qū)和黃線區(qū)，其界限分別以市人民政府公布的《天津市生態(tài)用地保護紅線劃定方案》中確定的生態(tài)用地保護紅線、黃線為準。在紅線區(qū)內，除已經市政府批復和審定的規(guī)劃建設用地外，禁止一切與保護無關的建設活動。在黃線區(qū)內，從事建設活動應當經市人民政府審查同意。 第二次是2018年。根據中辦、國辦印發(fā)的《關于劃定并嚴守生態(tài)保護紅線的若干意見》要求，2017年底前，京津冀區(qū)域、長江經濟帶沿線各?。ㄖ陛犑校﹦澏ㄉ鷳B(tài)保護紅線；2018年年底前，其他省（自治區(qū)、直轄市）劃定生態(tài)保護紅線；2020年年底前，全面完成全國生態(tài)保護紅線劃定，勘界定標，基本建立生態(tài)保護紅線制度。 2018年9月，天津市政府印發(fā)《關于發(fā)布天津市生態(tài)保護紅線的通知》（津政發(fā)[2018]21號），對天津市劃定的生態(tài)保護紅線，經國務院同意，予以發(fā)布執(zhí)行。 　　在團泊湖周邊可以看到天津市政府樹立的界碑和宣傳牌，這都是2018年設立的，應該是當前最新版的。 　　熟悉團泊湖東岸地形的人可以很容易看出，前面講的3號線即是現在的東岸生態(tài)紅線，為什么是這樣也有很合理的解釋。并且可以發(fā)現，現在東岸所有的項目均在生態(tài)紅線以外，連云燕和國興也是。三、團泊湖別墅的狀況分析 目前團泊湖的生態(tài)紅線應該是經國務院同意而劃定的，并且，根據中辦、國辦《關于劃定并嚴守生態(tài)保護紅線的若干意見》，生態(tài)保護紅線劃定后，只能增加、不能減少，因國家重大基礎設施、重大民生保障項目建設等需要調整的，由省級政府組織論證，提出調整方案，經環(huán)境保護部、國家發(fā)展改革委會同有關部門提出審核意見后，報國務院批準。所以，團泊湖的生態(tài)紅線不是天津市能隨便調整的。 但是，按照天津市地方法規(guī)，團泊湖永久保護區(qū)的黃線在什么位置，目前尚未得知，不排除天津市依據地方法規(guī)調整黃線管理的可能性。 綜上，可以得出如下結論：一是，各項目如果證照齊全，那就是合法合規(guī)，不存在建筑違法一說，應該依法受到保護；二是，各項目均沒有踩踏生態(tài)保護紅線，沒有違法違規(guī)風險隱患，不存在被強拆的理由；三是，即便有規(guī)劃、管理方面的調整，按照“法不溯及既往”的原則，是不能適用于之前所發(fā)生的行為和事件的。 但是，政府根據公共利益的需要，可以依法對房屋進行征收。其中，《物權法》第四十二條就規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。四、關于征收與補償 為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，保障被征收房屋所有權人的合法權益，國務院制定了《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)，于2011年1月21日發(fā)布，自公布之日起施行。天津市也制定了《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》（天津市人民政府令第27號），于2016年11月11日經市政府第77次常務會議通過，自2017年4月1日起施行。具體內容請參閱相關文件。此處僅摘錄幾條： 第十四條　區(qū)人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并在房屋征收范圍內予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。 第十六條區(qū)人民政府作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。 第二十條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收住宅房屋的價值，由房地產價格評估機構按照被征收房屋類似房地產的市場價格和其所處區(qū)位的新建普通商品住房市場價格分別評估，并按照較高的評估結果確定。 第三十條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。 最后說一句：我們的房屋是合法所得財產，依法應該受到保護；政府根據公共利益需要可以予以征收，公眾也應該予以配合；但不論是過程還是結果都要合理合法、公平正義。